親から実家を相続したとき、高額な相続税に頭を悩ませる方は少なくありません。しかし、一定の要件を満たせば、土地の評価額を最大80%も減額できる強力な制度があることをご存知でしょうか？
それが「小規模宅地等の特例」です。
この特例を知っているかどうかで、相続税の負担が数百万、場合によっては数千万円単位で変わることもあります。今回は、この非常に重要な「小規模宅地等の特例」について、誰が使えるのか、どうすれば使えるのか、そして具体的な計算例を交えて、ポイントを徹底的に解説します。
１．小規模宅地等の特例とは？相続税が劇的に変わる仕組み
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地や事業をしていた土地などを相続した場合に、その土地の相続税評価額を最大で80%減額できる制度です。
例えば、5,000万円の価値がある土地にこの特例が適用されると、相続税を計算する際の評価額はわずか1,000万円（5,000万円 × 20%）になります。評価額が下がれば、それにかかる相続税も大幅に圧縮できるというわけです。
なぜこのような大幅な減額が認められているのでしょうか？それは、自宅や事業の基盤となる土地に高額な相続税がかかることで、相続人がそこに住み続けられなくなったり、事業を継続できなくなったりする事態を防ぐためです。
２．誰が使える？特例の対象となる人
この特例は誰でも使えるわけではありません。主に、亡くなった方の生活基盤を引き継ぐ人が対象となります。ここでは、自宅の土地（特定居住用宅地等）を相続する場合の主な対象者を見ていきましょう。
| 対象者 | 主な要件 |
| 配偶者 | 無条件で適用可能。最も優遇されています。 |
| 同居していた親族 | 相続後もその家に住み続け、土地を所有し続けること。 |
| 別居していた親族（※家なき子特例） | 被相続人に配偶者や同居の相続人がおらず、かつ、相続人自身が過去3年間、自分や配偶者などの持ち家に住んでいないことなど、厳しい条件があります。（※詳細は後述） |
３．【ポイント解説】特例を使うための重要ルール
特例の適用を受けるためには、いくつかの重要なルールを守る必要があります。
- 相続税の申告が必要：たとえ特例を使った結果、相続税が0円になったとしても、必ず税務署へ相続税の申告をしなければなりません。申告しなければ、特例は適用されません。
- 申告期限内に遺産分割を終える：相続税の申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内）までに、誰がその土地を相続するのかを遺産分割協議で確定させる必要があります。
- 申告期限まで土地を所有し続ける：原則として、相続した土地は申告期限まで売却せずに所有し続ける必要があります。
４．使えない時はどんな時？注意すべきケース
以下のようなケースでは、特例が使えない可能性があるので注意が必要です。
- 相続税の申告を忘れた、または行わなかった場合
- 遺産分割協議が申告期限までにまとまらなかった場合
- 相続した土地を申告期限より前に売却してしまった場合
- 相続人が要件を満たしていない場合（例えば、同居の実態がなかった、など）
５．※【特例ケース】家なき子特例とは？その厳しい条件
親と同居していなかった子どもでも、この特例を受けられる可能性があります。それが通称「家なき子特例」です。ただし、その適用要件は非常に厳しく設定されています。
【家なき子特例の主な適用条件】
- 亡くなった方に、配偶者や同居していた相続人がいないこと。
- 土地を相続する親族が、相続開始前3年以内に自分、自分の配偶者、3親等内の親族などが所有する家（持ち家）に住んだことがないこと。（つまり、賃貸暮らしなどを続けている必要がある）
- 相続した土地を、相続税の申告期限まで所有し続けること。
- 相続開始時に住んでいる家屋を、過去に所有したことがないこと。
この特例は、節税目的での利用を防ぐため、近年要件が厳格化されています。自分が該当するかどうかは、専門家への確認が必須です。
６．【例題】5,000万円の土地を相続したら税金はいくら変わる？
それでは、具体的な数字でどれくらい相続税が変わるのかを見てみましょう。
【前提条件】
- 被相続人：父（母は既に他界）
- 相続人：子1人（50歳・男性・父とは別居）
- 相続財産：実家の土地のみ（評価額5,000万円、面積は330㎡以下とする）
※相続税の基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」で計算します。このケースでは相続人1人なので、基礎控除額は 3,600万円 です。
ケース１：小規模宅地等の特例が【使えない】場合
まず、子が「家なき子特例」の要件を満たさない場合（例えば、子が持ち家に住んでいる場合）を考えます。
- 課税遺産総額の計算 5,000万円（土地評価額）−3,600万円（基礎控除）=1,400万円
- 相続税額の計算 課税遺産総額1,400万円の場合、税率は15%、控除額は50万円です。 1,400万円×15%−50万円=160万円
この場合、160万円の相続税がかかります。
ケース２：小規模宅地等の特例が【使える】場合
次に、子が「家なき子特例」の要件をすべて満たしている場合を考えます。
- 特例適用後の土地評価額の計算 土地評価額が80%減額されます。 5,000万円×(1−0.8)=1,000万円
- 課税遺産総額の計算 減額後の土地評価額から基礎控除を差し引きます。 1,000万円（減額後の評価額）−3,600万円（基礎控除）=−2,600万円
評価額が基礎控除額を下回るため、課税遺産総額は0円になります。
- 相続税額の計算 課税遺産総額が0円なので、相続税も 0円 です。
【結論】 この例では、小規模宅地等の特例を使えるかどうかで、相続税額に160万円もの差が生まれました。財産額が大きくなれば、その差はさらに広がります。
まとめ
「小規模宅地等の特例」は、相続税対策において最も効果的な制度の一つです。しかし、適用要件が複雑で、特に「家なき子特例」は非常に厳格です。また、特例を受けるためには必ず相続税の申告が必要という点を忘れてはいけません。
「自分は使えるのだろうか？」と少しでも疑問に思ったら、必ず税理士などの専門家に相談し、最適な方法を確認することをおすすめします。大切な財産を守るために、正しい知識を身につけておきましょう。
追記
特例の対象となる宅地は、主に以下の3種類です。
| 宅地の種類 | 限度面積 | 減額割合 | 主な概要 |
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% | 被相続人が住んでいた自宅の敷地 |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% | 被相続人が事業を営んでいた土地 |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% | 被相続人がアパート経営など不動産貸付をしていた土地 |
