【速報】フラット35、金利2％超えの衝撃！

これから住宅ローンを組む人が知っておくべき対策と基礎知識

1. ニュースの要点

まずは、今回発表されたニュースのポイントを3行でまとめました。

• 何が起きた？：長期固定住宅ローン「フラット35」の1月の金利（返済期間21年以上）が2.08％に上昇しました。
• どのくらい珍しい？：以前に金利が2％を超えるのは、2013年7月の2.05％（約13年ぶり）のことです。
• 原因は？：市場の「長期金利」が上昇している影響を直接受けたためです。

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2. 今回の金利上昇の詳細解説

住宅金融支援機構が1月5日に発表した内容によると、金利の詳細は以下の通りです。

返済期間	金利範囲（融資率9割以下）	備考
21年以上 35年以下	2.08％	前月から上昇、2％の大台へ
20年以下	1.71％	返済期間が短いと少し低い

3ヶ月連続の上昇となり、ついに心理的な節目である「2％」を超えました。「たった0.数％の上昇」と思うかもしれませんが、35年という長い期間で計算すると、総返済額には数十万円〜百万円単位の影響が出ることがあります。

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3. 【Q&A】知っておきたいフラット35の基礎知識

ここからは、読者の皆さんが気になる疑問に答えていきます。

Q1. 過去、金利が「一番高かった時代」と「一番低かった時代」はいつ？

歴史を見ることで、現在の「2.08％」がどの程度の位置付けか分かります。

• 一番高かった時代：1990年〜1991年頃（バブル期）
  • 当時の住宅金融公庫（フラット35の前身）の金利は5.5％前後、民間銀行では8％を超えることもありました。
• 一番低かった時代：2016年〜2019年頃
  • マイナス金利政策などの影響で、1％を切る（0.9％〜1.1％程度）超低金利時代がありました。

結論：

現在は「底値」からは上がりましたが、バブル期のような高金利に比べれば、まだ歴史的には「低〜中水準」と言えます。

Q2. そもそも「フラット35」のメリットって何？

金利が上がっても選ばれるのには理由があります。

1. 金利が変わらない（全期間固定）

• 特徴: 借り入れ時の金利が返済終了まで変わりません。
• メリット: 将来の金利上昇リスクがなく、返済計画が立てやすいです。
• デメリット: 変動金利（ネット銀行など）に比べると、スタート時の金利はやや高めに設定されています。

2. 人よりも「建物」重視の審査

• 特徴: 民間のローンは「年収や勤続年数」を厳しく見ますが、フラット35は「住宅の技術基準（耐久性や耐震性）」を重視します。
• メリット:
  • 自営業者、フリーランス、転職して間もない方でも審査に通りやすい傾向があります。
  • 技術基準を満たすため、必然的に「質の高い家」を取得できます。

3. 保証料が0円（ただし手数料に注意）

• 特徴: 一般的なローンで必要な「保証料」がかかりません。保証人も原則不要です。
• 注意点: 代わりに「融資手数料」が必要です（借入額の2.2%程度が一般的）。これは繰り上げ返済しても戻ってきません。

4. 団体信用生命保険（団信）の柔軟性

• 特徴: 原則として機構団信に加入しますが、健康上の理由で団信に入れない場合でも、団信なしでローンを組むことが可能です（その場合、金利が少し下がります）。
• 比較: 民間ローンは団信加入が必須条件であることが多いため、持病がある方には大きな選択肢となります。

5. 金利引き下げ制度（子育て・省エネ）

国の政策と連動しており、条件を満たすと一定期間金利が下がります。

• 【フラット35】S: 耐震性や省エネ性に優れた住宅の場合。
• 【フラット35】子育てプラス: 子育て世帯や若年夫婦世帯に対し、子どもの人数等に応じて金利を引き下げ（2024年からの新制度で拡充されています）。

当初の金利から一定期間、ポイントに応じて引き下げを受けられます。

• 主な制度：
  • フラット35 S（ZEHなど）： 省エネ性能や耐震性が高い住宅。
  • フラット35 子育てプラス： 子育て世帯や若者夫婦世帯。
• 金利引き下げの仕組み（ポイント制）：
  • 住宅の性能や家族構成に応じてポイントが加算されます。
  • 1ポイント＝5年間、年▲0.25％ の引き下げ。
  • ポイントがたまると、最大で年▲1.0％ の引き下げが適用されることもあります。
  • （例）今回2.08％でも、▲1.0％の優遇を受ければ当初は1.08％になります。

どのような人に向いているか

• 金利上昇のリスクを負いたくない人
• 自営業、フリーランス、派遣社員の方
• 健康状態により一般の団信への加入が難しい人
• 高性能な住宅（省エネ・耐震）を建てる予定の人

Q4. なぜ「国債」と関係があるの？

「フラット35の金利は、長期金利（10年国債）に連動する」とよく言われます。これには仕組み上の理由があります。

1. 資金調達の仕組み：住宅金融支援機構は、皆さんに貸すお金を調達するために、「MBS（資産担保証券）」という債券を発行して投資家に買ってもらっています。
2. 投資家の視点：投資家は「国債を買うか、MBSを買うか」を比較します。「国債（リスクほぼゼロ）の金利が上がったなら、MBSももっと高い利回りをくれないと買わないよ」となります。
3. 連動の結果：そのため、「国債の金利（長期金利）が上がる」→「MBSの金利も上げざるを得ない」→「私たちが借りるフラット35の金利も上がる」という流れで連動しています。

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まとめ：今は「制度活用」がカギ

金利2％超えはニュースですが、「子育てプラス」や「省エネ住宅（S）」などの割引制度をフル活用すれば、実質的な負担を大きく減らすことができます。表面的な金利だけでなく、自分が使える優遇制度がないか必ずチェックしましょう！

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